주차 공간이 쓰레기로 가득 차고, 이동 경로를 넘치는 기름 자국이 번지며, 차 뒤에 인화성 물건들이 쌓여 있는 모습은 많은 스페인 아파트에서 이웃 간의 긴장을 불러일으킵니다. 관용의 한계는 어디까지이며, 이 주차 공간을 소유한 관리 소홀한 소유주에 대해 법이 실제로 어떻게 대응할 수 있을까요?
스페인에서 이 문제의 해답은 공동 소유의 법률인 Ley de Propiedad Horizontal에 있습니다. 이 법의 9.1.b조는 Boletín Oficial del Estado에 공표되어 있으며 2026년 10월 3일부로 개정된 내용을 반영하고 있습니다. 이 조항은 각 공동 소유자에게 자기 소유 구역인 프라이빗한 요소의 관리·유지에 관한 구체적 의무를 부여합니다. 다만 모든 상황이 즉시 처벌로 이어지는 것은 아닙니다.
Article 9 de la Ley de Propiedad Horizontal : qui doit nettoyer la place de garage ?
Ley 49/1960의 9.1.b조는 각 소유자가 “자신의 주거지나 시설물 및 전용 설비를 양호한 상태로 유지하여 공동체나 다른 소유자에게 해를 주지 않도록 해야 하며, 그로 인해 발생하는 손상은 자신이 책임지고 보수해야 한다”고 규정합니다. 전용 차고 공간도 이 전용 설비의 범주에 명확히 포함됩니다.
법은 공용 요소(경사로, 통로, 출입구, 환기, 조명)와 전용 설비로 구분합니다. 공동체는 공용 구역의 청소를 담당하고 그 비용은 공용 부담으로 충당합니다. 반면 소유주는 자신의 공간을 유지해야 합니다. 주차장이 순환식으로 운영되더라도, 그것이 여전히 공용 구성 요소인 경우 청소 의무는 공동체에 속하지만, 특정 이용자가 예외적으로 심각한 오염을 유발했다면 그 책임은 개인에게 돌아갑니다.
Quand la saleté de la place de garage permet vraiment d’invoquer l’article 9
단순한 먼지나 타이어 자국만으로는 일반적으로 법적 조치를 이끌어내지 못합니다. 9.1.b조는 공동체에 실제로 피해가 발생하거나 이웃에 불이익이 생겼을 때 법적 무기가 됩니다: 강한 악취, 쓰레기 축적, 해충의 발생, 인화성 물질의 보관, 통행 구역으로 번지는 기름 얼룩 등이 그것입니다. Ley de Propiedad Horizontal은 제7.2조를 통해 다소 불편하거나 위험한 행위를 겨냥할 수 있습니다.
기름 웅덩이에 미끄러지는 경우는 민사상의 책임 원칙에 따릅니다. 스페인 민법 제1902조는 “행위나 부작위로 타인에게 손해를 초래한 자는 그 손해를 보상할 의무가 있다”고 명시합니다. 이를 감안해 전문가와 관리인들은 문제 해결에 이르는 점진적 접근을 권고합니다.
- 이웃과 직접 대화해 차분히 의무를 상기시킨다.
- 변경이 없으면 공동체 의장과 관리인에게 서면으로 통지한다.
- 증거를 보관한다: 날짜가 적힌 사진, 전체 모습과 상세 샷, 필요 시 증언.
- 문제를 주민총회의 의제에 올려달라고 요청한다.
- 상황이 계속되면 제9.1.b 및 제7.2조를 근거로 법적 조치를 허용한다.
Ce que la communauté peut – ou non – imposer au voisin qui ne nettoie pas
공동 소유자 커뮤니티는 일반적으로 개인의 차고 공간으로 직접 들어가 청소를 강제로 실시하거나, 법적 근거 없는 “주택 벌금”을 부과하는 권한이 없습니다. 전문 매체의 해설은 차고의 소유자는 “자신의 차고를 양호한 상태로 유지할 의무”만큼을 부담한다는 점을 강조합니다. 일부 공동주택은 내부 규정에 벌칙 조항을 두기도 하지만, 이는 Ley de Propiedad Horizontal을 준수하고 주민총회에서 승인된 경우에 한합니다.
이웃이 요청에 응답하지 않고 더러움이 심각한 위험이나 불편을 초래하는 경우에는 주민총회가 일반 법원을 통해 오염 행위를 중단하고 피해를 복구하도록 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 더욱 심각한 경우, 제7.2조에 근거해 법원은 차고 공간의 사용을 일시적으로 제한하는 조치를 취할 수 있습니다. 공동 소유자들에게 분명한 것은 차고 공간의 관리가 단순한 선의의 문제가 아니라 법적 의무이며, 이는 제9.1.b에 명시되어 있습니다.
